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您是否注意到？近日，社交媒体上又被一股“小作文”式的信息所充斥。一些房地产领域的意见领袖异口同声地预测：“三月上旬深圳二手房成交量同比增长高达百分之六十！其他一二线城市亦呈现普涨态势！房价即将迎来报复性飙升！”评论区瞬间被点燃，热议不止……
这一切真的如他们所描绘的那样吗？
一、亮丽的数据表象：环比激增，是真实上涨还是虚假繁荣？
我们首先需要承认，近期公布的房地产市场数据确实十分诱人。在三月的第二周，深圳乐有家门店的二手房签约量环比激增了百分之一百三十二，创下了自2024年3月下旬以来的单周新高。上周末，深圳一二手房的住宅成交量预计突破了一千三百套，而贝壳合作门店的签约量环比更是大幅上涨了百分之一百一十八。
上海市场的表现更为抢眼。3月7日，单日成交量达到了惊人的1324套，时隔315天后再次突破了1300套的关口。进入三月的前八天，上海二手房的累计网签量已达到6722套，市场活跃度呈现出明显的复苏迹象。
展开剩余82%广州的二手房市场同样不甘示弱。上周成交量达到了849套，环比激增了118.8%。杭州市场也呈现回暖态势，3月9日至11日连续三天，日成交量均突破了300套，上周的带看量同比上涨了115%。南京上周成交量为1717套，环比增长了33.7%。
按照这样的发展趋势，三月份的环比涨幅很有可能攀升至百分之五十、百分之六十甚至更高。北京预计环比暴涨百分之百，上海更是高达百分之一百六十二，杭州百分之一百五十四，南京百分之七十二……
然而，一个关键的问题摆在了我们面前：这真的就是“报复性暴涨”的信号吗？
二、冰山之下隐藏的真相：戳破“暴涨”的泡沫
为何三月份的市场数据如此喜人？在我们看来，主要归结于以下两个原因。
首先，二月份正值春节传统淡季，其基数异常低迷。春节假期期间，人们忙于阖家团圆，谁又有心思购置房产？成交量几乎处于停滞状态。三月份市场恢复正常，环比出现大幅上涨是必然的。用二月份的“冰点”数据与三月份相比，上涨百分之百也并非不可思议。
其次，二月份仅有二十八天，比三月份少了整整三天，再加上春节假期导致的部分成交推迟到年后才进行网签。那些在假期看中的房产，节后集中签约，自然会让数据显得格外亮眼。
根据深圳某房地产研究院的数据显示，上周全市一千多家门店的看房量确实回升至高位，仅次于2024年国庆黄金周。但我们必须清楚，“看房量”并不直接等同于“成交量”，更不等于“价格上涨”。
以广州为例，上周二手房成交的热点区域集中在增城永宁板块和朱村板块，成交单价不足8000元/平方米，甚至比上个月还有所下调，降幅达到了6.7%。这究竟意味着什么？这恰恰说明了“以价换量”的策略正在被采用，即通过降价才能促成交易，而非涨价引发抢购。
三、这两个核心数据，才是楼市的真实底色
在此前的文章中，我们曾深入分析过，判断房价能否上涨，不能仅仅关注单周成交量或环比涨幅，而应着眼于两个最为关键的指标：居民新增贷款和居民收入预期。
数据显示，2026年1月至2月，全国新增居民中长期贷款为1654亿元，同比减少了2131亿元！而在2月份的单月数据中，由于春节的影响，新增居民中长期贷款甚至出现了负增长。这说明了什么？这表明人们不仅不再热衷于借贷购房，甚至还在提前偿还房贷。
中国人民银行前副行长曾指出，居民债务压力中，四分之三的来源是房贷。近几年来，大家都在拼命地降低杠杆、削减负债，在这样的背景下，房价又凭何上涨？
再来看看收入预期。今年政府工作报告设定的经济增长目标是4.5%，居民收入增长也应与经济增长保持同步。然而，现实情况是，就业压力依然存在，消费贷款余额已跌至三年来的最低点。我们必须清醒地认识到，就业与收入是支撑购房需求的根本基石，这一基础不稳固，房价就如同空中楼阁，随时可能崩塌。
四、普通大众，切勿被市场情绪所裹挟
那么，那些鼓吹“报复性暴涨”的博主，究竟是真无知还是在故意装糊涂？答案不言而喻：他们在故意装糊涂。
三月份成交量的环比大涨，更多是受季节性因素和政策刺激所驱动，并非市场真正意义上的反转。以上海为例，“沪七条”政策于2月25日落地，公积金贷款额度从160万大幅提升至240万，非沪籍家庭缴纳社保年限的要求也从三年缩短至一年。在政策的强力刺激下，刚需购房需求集中释放是情理之中的现象。但问题在于，当这部分刚需集中释放完毕后呢？在一季度的政策红利期过后，二季度市场是否还能延续当前的活跃度？
那些宣扬“暴涨”论调的人，要么是手中持有房产、急于出售的业主，要么是依靠交易佣金生存的中介，再不然就是以流量变现为目的的自媒体。他们之所以高喊“涨”，是因为房价上涨能为他们带来切实的经济利益。而您，一旦轻信了他们的言论，很可能就会成为亏损的一方。
面对这波数据上的狂欢，作为普通人，我们应该如何应对？
第一，不要被片面的单周数据所迷惑。要判断市场趋势，必须持续关注居民贷款是否真正回升，以及居民收入预期是否得到实质性的改善。
第二，要清晰地辨别“政策催熟”与“市场反转”之间的本质区别。当前市场主要依靠政策托底，而非内生需求的爆发。
第三，务必保护好自己的现金流。在当前充满不确定性的时代，最愚蠢的做法就是听信“暴涨”的论调而盲目加杠杆。那些急于劝您“上车”的人，或许正是想让您为他们“接盘”！而那些急于喊“涨”的人，绝不会替您承担负债的重担！
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